La surface d'un terrain ? pas si simple !

La question de la surface d'un terrain n'est pas aussi simple qu'elle en a l'air. Pour y répondre de manière précise, il convient d'abord de définir ce qu'est une surface et de la distinguer de ses synonymes couramment utilisés tels que la superficie, la contenance, etc. Pour plus de précision, la superficie d'un terrain est souvent qualifiée de différentes manières : superficie réelle, superficie cadastrale, superficie indicative mesurée ou encore superficie approximative. Nous allons faire la synthèse de ces différentes superficies et, en conclusion, retenir les trois principales qui nous semblent les plus utiles dans la gestion de votre bien foncier. La loi Carrez, qui concerne la superficie d'un lot de copropriété, ne sera pas abordée ici mais fera l'objet d'un prochain post.

Aire, Superficie, Surface ou Contenance ?

Étonnamment, l'étude des dictionnaires ne permet pas de donner un sens précis à ces quatre termes. En matière foncière, nous retiendrons qu'en ce qui concerne les terrains, nous utiliserons plutôt le terme de superficie, et pour les bâtiments, nous utiliserons plutôt le terme de surface. La loi Carrez est l'exception notable, car l'article de loi définit une superficie privative. La contenance est plutôt utilisée en matière fiscale et cadastrale. L'aire est utilisée en géométrie pour calculer la surface des figures géométriques (triangle, carré, losange, etc.). Il est également important de noter que la superficie se calcule après projection sur un plan horizontal de référence. La superficie d'un terrain, calculée au bureau, ne correspond pas toujours à celle réellement existante sur le terrain car celui-ci suit la pente naturelle (plus ou moins importante suivant les régions). Bref, la définition que nous pouvons retenir est la suivante :

Superficie = valeur numérique, calculée en m², de la projection d'une portion de terrain sur un plan horizontal de référence.

Types de Superficies

Pour plus de précision, nous pouvons qualifier la superficie et retenir les trois superficies les plus utilisées en matière de terrain :

1. Superficie Réelle : La superficie est qualifiée de "réelle" si elle est obtenue à partir de limites certaines et résulte donc d'un bornage préalable du terrain. En effet, pour connaître une superficie, il faut d'abord connaître les limites de votre terrain.
2. Superficie Indicative Mesurée : En cas de terrain clôturé mais en l'absence de bornage qui garantit les limites, votre géomètre pourra calculer une superficie issue de relevés effectués sur le terrain, mais cette superficie ne pourra pas être garantie.
3. Contenance Cadastrale et Fiscale : C'est l'aire de chaque parcelle calculée par les agents du cadastre à partir des feuilles de plan cadastral. Cette contenance est souvent utilisée car elle est connue sur l'ensemble du territoire. C'est également celle qui figure dans votre acte de propriété car les notaires se réfèrent à cette base de données fiscale consultable facilement sur internet. Par contre, personne ne peut garantir cette contenance et elle est très souvent approximative.

Conclusion

Pour la gestion de votre bien foncier, il est essentiel de bien comprendre ces distinctions. Lisez attentivement les indications qui figurent sur les plans dressés par les géomètres ; en général, vous trouverez dans la légende le type de superficie utilisée. La précision de ces informations est cruciale pour une gestion correcte et informée de votre propriété.