La copropriété horizontale, ou « méthode Stemmer », est une technique de division foncière utilisée principalement en France dans les années 1960 et 1970. Cette méthode permettait aux promoteurs de contourner certaines contraintes légales liées aux lotissements en divisant un terrain en plusieurs lots construits. Chaque lot bénéficiait de parties privatives et communes, mais sans être soumis aux mêmes obligations qu’un lotissement classique.

Avantages de la méthode Stemmer

1. Simplicité administrative

La méthode Stemmer permettait de simplifier les démarches administratives, facilitant ainsi la division des terrains et la construction de maisons. Cela offrait aux promoteurs une plus grande rapidité dans la réalisation de leurs projets.

2. Réduction des coûts

Les frais de création et de gestion étaient nettement plus faibles que ceux d’un lotissement classique. Cette économie se répercutait souvent sur les prix de vente, rendant les projets immobiliers plus attractifs pour les acheteurs.

3. Flexibilité dans la gestion

La gestion des parties communes relevait du régime de l'indivision, souvent plus souple que les règles rigides imposées aux lotissements ou aux copropriétés. Cela facilitait la gestion quotidienne pour les propriétaires.

Les inconvénients de la méthode

1. Complexité croissante de la gestion

Avec le temps, la gestion des parties communes peut devenir problématique, notamment si les propriétaires ne parviennent pas à s'entendre sur les travaux ou leur financement.

2. Entretien négligé

Le manque d’accord entre les propriétaires peut entraîner des retards dans la prise de décisions, ce qui peut compromettre l’entretien des parties communes et créer des conflits.

3. Conflits fréquents entre copropriétaires

Les divergences d’intérêts et les opinions différentes peuvent générer des tensions, rendant la gestion de la propriété difficile et potentiellement conflictuelle.

4. Difficile transformation en lotissement classique

Sortir d’une indivision ou d'une copropriété horizontale pour la transformer en lotissement classique est souvent compliqué. Cela nécessite des démarches administratives lourdes, ainsi que l'accord unanime des copropriétaires.

Sortir d'une copropriété horizontale ?

1. Conversion en lotissement classique

Il est possible de transformer une copropriété horizontale en lotissement, mais cela implique des modifications au niveau du plan local d'urbanisme (PLU) et peut nécessiter des travaux de mise aux normes. Cette option demande souvent l’unanimité des copropriétaires.

2. Scission de la copropriété

Diviser la copropriété en plusieurs unités plus petites et indépendantes peut être une solution, mais cela implique des démarches juridiques complexes et l'accord de l'ensemble des copropriétaires.

3. Révision des règles de copropriété

Les copropriétaires peuvent renégocier les termes de la copropriété afin de simplifier la gestion et d’adapter les règles aux besoins actuels.

4. Vente et réaménagement

Une autre option est de vendre l’ensemble de la copropriété à un promoteur immobilier, qui réaménagera le site en fonction des normes actuelles. Cela peut toutefois être coûteux et requiert l’accord de tous les copropriétaires.

5. Intervention des collectivités locales

Dans certains cas, la municipalité peut soutenir la transformation en lotissement, notamment si cela s'inscrit dans un projet d’aménagement urbain plus large.

Copropriété horizontale vs indivision.

Il est important de distinguer la copropriété de l’indivision, deux régimes juridiques souvent confondus, notamment dans les montages immobiliers comme ceux réalisés avec la méthode Stemmer.

Copropriété

Dans la copropriété, chaque propriétaire détient des droits exclusifs sur des parties privatives et des droits partagés sur les parties communes. Elle est régie par la loi de 1965 et dispose d’un règlement ainsi que d'une assemblée générale pour la gestion des décisions.

Indivision

L’indivision, souvent temporaire, concerne des biens partagés sans division matérielle entre les propriétaires. Elle survient généralement dans des contextes familiaux (succession, divorce) et nécessite des décisions prises à l’unanimité ou à la majorité des indivisaires.

Sortir de l'indivision

Sortir d’une copropriété horizontale de seulement deux lots peut s’avérer compliqué, mais voici quelques solutions possibles :

• Division en propriété individuelle : Chaque copropriétaire peut récupérer son lot en pleine propriété, sans dépendance à la copropriété.
• Mise en indivision : Les propriétaires peuvent opter pour une indivision, mais cela peut présenter les mêmes complications que la copropriété.
• Vente des lots : Les copropriétaires peuvent choisir de vendre le bien à un tiers, mettant ainsi fin à la copropriété.
• Révision du règlement de copropriété : Une simplification des règles peut faciliter la gestion et réduire les sources de conflits.

Il est vivement conseillé de consulter un géomètre-expert, un notaire ou un avocat spécialisé pour évaluer la solution la plus adaptée.