LE DROIT DE PROPRIÉTÉ

Le droit de propriété est un droit fondamental en droit français. Les tribunaux en protègent le caractère inviolable avec une grande rigueur : une atteinte à la propriété d’autrui (par exemple un empiétement, même faible) peut conduire à des conséquences très lourdes pour l’auteur de l’empiétement. 

Concrètement, plus votre limite est incertaine, plus le risque augmente (litige, blocage de vente, remise en état, travaux à reprendre). D’où l’intérêt d’anticiper, plutôt que de “régulariser” après.

LE TITRE DE PROPRIÉTÉ

Votre titre permet d’identifier les parties, de justifier votre droit de propriété, et mentionne les droits attachés au bien (notamment certaines servitudes). En revanche, la seule référence à l’identifiant cadastral ne suffit pas à garantir la consistance du bien : ni ses limites, ni sa superficie. 

Selon les dossiers, la description peut être ancienne, incomplète, ou difficile à raccorder à la réalité du terrain. C’est précisément dans ces cas que le bornage (et/ou la reconnaissance de limites) sécurise la situation.

LE GEOMETRE-EXPERT

Le Géomètre-Expert est le professionnel habilité à intervenir pour sécuriser les limites de propriété, avec une méthode fondée sur l’analyse, la preuve, la mesure et la formalisation. Il met en œuvre les moyens nécessaires au bon déroulement de la procédure, notamment son caractère contradictoire.

Chez ALTA VISION, nous agissons avec indépendance et impartialité vis-à-vis des parties concernées : nous analysons, conseillons et proposons une solution juridiquement cohérente et techniquement mesurable..

LE CADASTRE

Contrairement à une idée très répandue, le plan cadastral n’a pas pour vocation de “garantir” juridiquement les limites et les superficies des propriétés. Il s’agit d’un outil administratif et fiscal, utile pour repérer et identifier les parcelles, mais dont les mesures et tracés ne constituent pas, en eux-mêmes, une preuve opposable de limite de propriété.

En pratique : le cadastre est un indice, pas une garantie.

LE BORNAGE POUR GARANTIR VOS DROITS

Le bornage est particulièrement pertinent lorsque vous souhaitez : diviser votre propriété, créer/organiser une servitude, construire ou étendre un bâti à proximité d’une limite, prendre en compte des prospects/retraits, fiabiliser une contenance, ou tout simplement prévenir les conflits.

 Autrement dit : dès qu’un projet “touche” la limite, sécuriser la limite devient un acte de prudence.

LE BORNAGE AMIABLE

Qui peut demander le bornage ?

Par principe, l’initiative appartient au propriétaire. La jurisprudence admet, selon les situations, d’autres titulaires de droits sur le bien (par exemple usufruitier, nu-propriétaire, ou certains candidats à l’acquisition dans un cadre donné). Dans tous les cas, nous vérifions la situation avant de lancer la procédure.

Vous êtes convoqué en bornage ?

Si vous êtes propriétaire riverain, votre participation est importante. Vous serez invité à fournir votre titre de propriété et tout élément utile (anciens plans, procès-verbaux antérieurs, photos, conventions, correspondances, etc.).

Vous participez aux échanges avec les autres propriétaires concernés : cela permet d’éclairer le dossier et de rechercher une solution amiable.

La procédure et le rôle du Géomètre-Expert (en pratique)

• Le Géomètre-Expert est choisi par un propriétaire, ou par plusieurs s’ils s’entendent pour lui confier la mission.

• La mission est cadrée lors d’un entretien ; un devis est établi avant tout commencement.

• Les propriétaires concernés (ou leurs représentants) sont convoqués à une réunion contradictoire sur place, et invités à produire les documents en leur possession. Si une rencontre sur site est impossible, il faut néanmoins assurer une communication permettant au propriétaire absent d’avoir la même connaissance des faits et des pièces.

• Le Géomètre-Expert analyse les éléments permettant de définir les limites : titres, plans, documents décrivant directement ou indirectement la propriété, nature des lieux, indices matériels, marques de possession, témoignages, usages locaux, et éléments cadastraux (comme indices).

• Il hiérarchise ces éléments et propose la limite (ou les limites) la plus cohérente ; la limite devient définitive après accord des parties.

• Les limites sont ensuite matérialisées par des bornes ou autres repères (clou, repère gravé, marquage…), ou définies à partir de repères existants lorsqu’ils sont probants (ancienne borne, angle de mur, piquet de clôture, etc.).

• Un procès-verbal de bornage et/ou de reconnaissance de limites est dressé : identification des parties et des parcelles, origine des propriétés, déroulement des opérations, documents analysés, témoignages recueillis, description des limites retenues, nature des repères qui les matérialisent.

• Les pièces techniques et graphiques jointes sont essentielles : elles permettent de retrouver, contrôler ou rétablir la limite si des repères disparaissent ou sont déplacés.

• Le procès-verbal est un acte foncier : il “fait loi” entre les parties et devient opposable aux signataires et à leurs ayants droit (acquéreurs, héritiers…).

• L’accord peut être recueilli par signature manuscrite ou signature électronique, selon les modalités retenues.

Cas d’échec : le procès-verbal de carence

En cas de défaillance, d’absence, d’opposition, ou de désaccord persistant, le Géomètre-Expert dresse un procès-verbal de carence. Il vise les limites qui n’ont pas pu être définies à l’amiable et expose les motifs (ex. impossibilité d’identifier un véritable propriétaire, refus de participer, absence d’accord sur la position de la limite).

Ce procès-verbal constitue souvent un socle utile si une action judiciaire devient nécessaire.

Quand l’action en bornage n’est pas recevable (exemples fréquents)

• Propriétés non contiguës ;

• Limite déjà bornée ;

• Biens appartenant au même propriétaire ;

• Un des fonds relève de la domanialité publique ;

• Deux bâtiments contigus jouxtent la ligne séparative sur toute sa longueur ;

• Fonds séparés par une limite naturelle ;

• Cas particuliers (ex. en Alsace-Moselle dans certaines situations de “cadastre refait”).

Dans ces configurations, d’autres démarches peuvent être à privilégier (par exemple reconnaissance de limites ou procédure de délimitation selon le cas).

LE BORNAGE JUDICIAIRE

Si l’accord amiable est impossible, le tribunal judiciaire peut être saisi. Le juge fixe la limite et elle s’impose aux parties. Le tribunal peut, selon le dossier, désigner un expert. Cette voie est généralement plus longue et plus conflictuelle ; elle devient toutefois nécessaire lorsque le désaccord est total.

DES LIMITES GARANTIES POUR L'AVENIR

 Lorsqu’un procès-verbal antérieur existe et permet de reconstituer la limite, il n’y a pas lieu de “rebornage” : on s’appuie sur l’existant. En cas de disparition des bornes ou repères, le Géomètre-Expert peut rétablir les limites conformément au procès-verbal, après avoir invité ou convoqué les propriétaires concernés, puis dresser un procès-verbal de rétablissement.

GARANTIE DE SUPERFICIE

La superficie ne peut être sérieusement fiabilisée qu’après définition du périmètre : tant que la limite est incertaine, la contenance est, au mieux, indicative. Une limite certaine permet une contenance calculée sur des bases solides.

OPPOSABILITE AUX TIERS

Même sans publication au service de la publicité foncière, le procès-verbal produit des effets entre les signataires et leurs ayants droit (acquéreurs, successeurs), ce qui sécurise les transmissions et limite les contestations ultérieures.

FRAIS DU BORNAGE

Qui paie ?

• En amiable, la répartition des frais est en pratique organisée entre les parties ; le procès-verbal peut rappeler la répartition retenue.

• Si un seul propriétaire mandate le Géomètre-Expert, il règle les honoraires, sauf accord différent entre parties.

• En judiciaire, le juge fixe la répartition des frais entre propriétaires en tenant compte des particularités du dossier.

Combien coûte un bornage ?

Le coût dépend de la complexité : mesures terrain, recherches de documents anciens, analyse des titres, mise en œuvre du contradictoire, rédaction et diffusion du procès-verbal, pièces graphiques et conservation. Si des investigations complémentaires deviennent nécessaires, un devis complémentaire peut être proposé selon l’évolution de la mission.

Important : les honoraires ne peuvent pas être conditionnés à l’obtention d’un accord amiable ; le travail réalisé (analyse, contradictoire, propositions, actes) existe indépendamment de la signature finale.

ENREGISTREMENT / PUBLICITE DU BORNAGE

Le procès-verbal de bornage est enregistré dans le portail GEOFONCIER de l’Ordre des géomètres-experts à des fins d’information, de conservation et d’archivage. Ce portail contribue à la traçabilité des opérations réalisées par les Géomètres-Experts et facilite la vérification de l’existence d’un bornage.