Diviser un terrain, ce n’est pas juste tracer un trait sur un plan. Pour créer une ou plusieurs nouvelles parcelles, il faut respecter des règles d’urbanisme précises, et obtenir l’autorisation adaptée à la situation. Vous avez un projet de division ? Voici les cas les plus fréquents… et comment le géomètre-expert peut vous aider à faire avancer les choses.
1. Division d’un terrain à bâtir hors secteur protégé : la Déclaration Préalable (DP)
Vous possédez un terrain constructible, hors site patrimonial remarquable, et vous souhaitez créer une ou plusieurs parcelles destinées à accueillir des maisons individuelles ? Dans la majorité des cas, une Déclaration Préalable (DP) suffit.
Le rôle du géomètre-expert : il réalise le plan de division et vous accompagne dans le dépôt du dossier en mairie, avec tous les éléments exigés (plan de situation, état du terrain, projet de division, etc.).
⚠️ Attention : si la division crée un ou plusieurs accès sur la voie publique, il faudra prouver qu’ils respectent les règles de sécurité (visibilité, largeur, pente, etc.). Le géomètre-expert peut aussi intervenir pour concevoir un accès conforme.
2. Division dans un secteur protégé ou avec création d’équipements communs : Permis d’Aménager (PA)
Vous êtes dans un périmètre de protection autour d’un monument historique, ou votre projet prévoit :
- la création de voies, d’espaces communs ou de réseaux internes,
- plusieurs terrains à bâtir dans une même opération.
Dans ce cas, une autorisation d’urbanisme plus lourde est exigée : le Permis d’Aménager (PA).
Le rôle du géomètre-expert : il vous aide à concevoir un projet techniquement conforme aux exigences du PLU et des services instructeurs, en lien avec l’architecte si besoin. Il peut aussi organiser les études préalables (accès, réseaux, impact environnemental…).
3. Division d’un terrain déjà bâti dans une commune ayant délibéré selon l’article L.442-1-3 du Code de l’urbanisme
Certaines communes ont voté en conseil municipal pour soumettre à Déclaration Préalable toute division de terrain comportant un bâtiment existant, même s’il ne s’agit pas d’un terrain à bâtir au sens classique.
Ce cas particulier, prévu par l’article L.442-1-3, vise à lutter contre la densification non maîtrisée. Le simple découpage d’une propriété en plusieurs lots (pour créer des logements indépendants par exemple) nécessite alors une autorisation.
Le rôle du géomètre-expert : il identifie si la commune a voté cette délibération, vous conseille sur les règles locales et s’assure que votre projet est recevable.
Le conseil du géomètre-expert
Avant toute démarche, faites étudier la faisabilité de votre projet. Une mauvaise anticipation peut vous faire perdre du temps… ou vous exposer à un refus. Le géomètre-expert est le professionnel compétent pour :
- Vérifier la réglementation en vigueur sur votre commune,
- Étudier la configuration du terrain et les accès,
- Rédiger le dossier de déclaration préalable ou de permis d’aménager,
- Vous accompagner dans le dialogue avec la mairie ou l’ABF (Architecte des Bâtiments de France).
Besoin d’un avis ? Contactez-nous dès aujourd’hui pour une première analyse gratuite de votre projet.
Diviser un terrain : quelle autorisation est nécessaire ?