Terrain constructible, division foncière, PLU, développement d’une petite commune : derrière l’expression « zéro artificialisation nette », les conséquences deviennent désormais très concrètes. Pour les propriétaires comme pour les élus locaux, l’enjeu n’est pas seulement de connaître la loi, mais de comprendre ce qu’elle peut changer pour chaque terrain.
Depuis plusieurs années, trois lettres reviennent régulièrement dans les discussions sur l’urbanisme : ZAN, pour « zéro artificialisation nette ».
L’objectif fixé par la loi est ambitieux : atteindre le zéro artificialisation nette des sols en 2050. Pour la période 2021-2031, la trajectoire passe d’abord par une réduction de la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers.
Mais derrière ces objectifs nationaux se trouvent des questions beaucoup plus concrètes.
Mon terrain est constructible : pourrai-je toujours construire demain ?
Puis-je encore diviser une grande propriété pour créer un terrain à bâtir ?
Une petite commune pourra-t-elle encore accueillir de nouveaux logements ?
Comment savoir quels terrains doivent être préservés et lesquels peuvent être densifiés ?
Ce sont précisément ces questions qui intéressent aujourd’hui les propriétaires et les élus.
Le ZAN ne signifie pas la fin des constructions
C’est probablement la première idée reçue à écarter.
Le ZAN ne signifie pas qu’il sera interdit de construire en France à partir de 2050. L’objectif consiste à parvenir, à cette échéance, à un équilibre entre les surfaces nouvellement artificialisées et celles qui auront été désartificialisées.
D’ici là, la priorité donnée par les politiques publiques est claire : mieux utiliser les espaces déjà urbanisés avant de consommer de nouveaux espaces naturels, agricoles ou forestiers.
Cela favorise notamment la densification raisonnée, la réhabilitation du bâti existant, le recyclage des friches et l’utilisation des terrains disponibles au sein des secteurs déjà urbanisés.
Pour les Alpes-Maritimes, où le foncier est rare et où le relief, les risques naturels et les contraintes environnementales limitent déjà fortement les possibilités de développement, cette évolution est particulièrement importante.
Pour un propriétaire, être en zone constructible ne suffit plus à raisonner sur l’avenir
Un propriétaire peut légitimement penser :
« Mon terrain est classé en zone U du PLU, il restera donc constructible. »
Ce raisonnement est trop simple.
Le ZAN ne retire pas directement la constructibilité d’une parcelle. En revanche, ses objectifs sont progressivement intégrés aux documents de planification et d’urbanisme.
Lorsqu’un PLU ou un PLUm évolue, la collectivité doit donc réfléchir à la manière dont elle souhaite organiser son développement futur.
Certains secteurs peuvent être confortés.
D’autres peuvent être densifiés.
Et certains terrains aujourd’hui destinés à l’urbanisation peuvent faire l’objet d’un nouvel arbitrage.
Pour le propriétaire, cela signifie qu’il devient de plus en plus important de ne pas examiner seulement le PLU aujourd’hui, mais également son évolution probable.
Diviser un terrain existant peut au contraire devenir une solution intéressante
Le ZAN ne signifie donc pas nécessairement que les divisions foncières vont disparaître.
Dans certains cas, c’est même l’inverse.
Prenons une propriété située à Cagnes-sur-Mer, Vence, La Colle-sur-Loup ou Saint-Paul-de-Vence, comprenant une maison sur une parcelle suffisamment importante pour accueillir une seconde construction.
Créer un nouveau terrain à bâtir au sein d’un secteur déjà urbanisé peut permettre de produire un logement supplémentaire sans ouvrir un nouveau secteur naturel à l’urbanisation.
Mais cette possibilité doit être étudiée sérieusement.
Il faut notamment vérifier :
les règles du PLU ;
la configuration et la superficie du terrain ;
les limites de propriété ;
les accès ;
les réseaux ;
l'assainissement et les eaux pluviales ;
les servitudes ;
les risques naturels ;
la topographie ;
et les conséquences de la division sur la propriété bâtie existante.
C’est pourquoi la question pertinente n’est plus seulement :
« Mon terrain est-il constructible ? »
mais :
« Quel est réellement le potentiel foncier de ma propriété ? »
La situation est encore plus stratégique pour les petites communes
Pour un maire, le ZAN pose une difficulté différente.
Une petite commune doit continuer à vivre : accueillir de nouvelles familles, permettre aux habitants de se loger, maintenir une école, développer des activités et réaliser certains équipements publics.
Mais elle doit simultanément limiter la consommation de nouveaux espaces.
La loi a prévu une garantie communale minimale d’un hectare de consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers pour la période 2021-2031, sous certaines conditions.
L’échéance du 22 août 2026 vient précisément d’être franchie : le dispositif vise les communes couvertes par un PLU, un document en tenant lieu ou une carte communale prescrit, arrêté ou approuvé avant cette date.
Cette disposition doit cependant être correctement comprise.
Elle ne signifie pas qu’une commune dispose automatiquement d’un hectare constructible supplémentaire.
Elle ne signifie pas davantage qu’un propriétaire peut réclamer la constructibilité de son terrain au motif qu’une commune dispose de cette garantie.
Il s’agit d’un mécanisme de territorialisation de la consommation foncière.
Pour les petites communes, la question devient donc : comment utiliser intelligemment la capacité foncière disponible ?
Un hectare peut représenter beaucoup… ou très peu
C’est ici que l’approche purement réglementaire atteint rapidement ses limites.
Un hectare consommé pour quelques grandes propriétés ne produit pas le même résultat qu’un hectare permettant de créer des logements dans une organisation foncière cohérente.
La topographie change également complètement l’analyse.
Dans les Alpes-Maritimes, une surface théorique ne dit rien, à elle seule, de son potentiel réel.
Une parcelle peut être affectée par :
une pente importante ;
un risque incendie ou inondation ;
un accès insuffisant ;
des restanques ;
une absence de réseaux ;
des servitudes ;
des contraintes paysagères ou environnementales.
La donnée foncière doit donc être confrontée à la réalité du terrain.
C’est précisément à cet endroit que l’expertise du Géomètre-Expert prend tout son sens.
Comment ALTA VISION adapte ses études foncières au ZAN
Au cabinet ALTA VISION, nous faisons progressivement évoluer notre manière d’étudier les projets de division et d’aménagement.
L’objectif n’est pas simplement de dire à un propriétaire si une division semble possible.
Nous cherchons à identifier suffisamment tôt les contraintes susceptibles d’influencer le projet.
L’étude peut ainsi croiser :
la situation foncière, avec le cadastre, les titres, les limites et les servitudes ;
la situation réglementaire, avec le PLU, les prescriptions et les évolutions connues du document d’urbanisme ;
la réalité physique, grâce au relevé topographique, aux accès et à la configuration du terrain ;
les équipements, notamment les réseaux et l’assainissement ;
et désormais le contexte plus global de sobriété foncière de la commune.
Cette approche ne permet évidemment pas de prédire les décisions futures d’une collectivité.
Elle permet en revanche de donner au propriétaire une vision beaucoup plus complète de son projet avant d’engager des dépenses importantes.
Le Géomètre-Expert peut également apporter une lecture foncière aux élus
Le ZAN est souvent présenté aux maires sous la forme de tableaux, d’hectares consommés et d’objectifs à atteindre.
Ces données sont indispensables.
Mais elles doivent ensuite être traduites sur le territoire.
Où sont réellement les possibilités de densification ?
Quels terrains sont techniquement exploitables ?
Quels secteurs présentent au contraire des contraintes majeures ?
Une division parcellaire peut-elle permettre de produire du logement sans extension urbaine ?
Quels accès et réseaux seront nécessaires ?
Pour une petite commune, le Géomètre-Expert peut apporter cette lecture à la parcelle, en croisant les données réglementaires avec la connaissance physique et foncière du territoire.
Il ne se substitue ni à la commune, ni à l’intercommunalité, ni à l’urbaniste chargé du PLU.
Il apporte une compétence complémentaire : la connaissance de la propriété, des limites, de la topographie et de la faisabilité concrète des opérations foncières.
Le point de vue de Nicolas Fiker, Géomètre-Expert
Après plus de vingt-cinq ans de pratique foncière dans les Alpes-Maritimes, je considère que le principal risque serait de réduire le ZAN à une simple question de nombre d’hectares.
Sur le terrain, deux parcelles de même superficie peuvent présenter des potentiels totalement différents.
L’une peut permettre une densification cohérente, avec un accès existant et des réseaux à proximité.
L’autre peut être théoriquement constructible mais pratiquement très difficile à aménager.
La sobriété foncière doit donc également être une sobriété intelligente : mieux connaître le terrain avant de décider de son avenir.
C’est dans cet esprit que nous souhaitons accompagner aussi bien les propriétaires que les élus locaux.
Vous êtes propriétaire : que faut-il faire ?
Si vous possédez un terrain important dans les Alpes-Maritimes, le premier réflexe ne devrait pas nécessairement être de déposer immédiatement une déclaration préalable.
Une étude préalable de faisabilité foncière peut permettre de déterminer :
si une division est envisageable ;
quelle partie du terrain possède le meilleur potentiel ;
quelles contraintes doivent être anticipées ;
si un bornage est nécessaire ;
comment organiser les accès et les servitudes ;
et si une évolution du document d’urbanisme doit être prise en considération.
Quelques heures d’analyse en amont peuvent éviter plusieurs mois de démarches sur un projet mal engagé.
Vous êtes maire d’une petite commune : commencez par regarder le territoire à la parcelle
La mise en œuvre du ZAN ne peut pas se limiter à une consommation théorique exprimée en hectares.
Identifier les possibilités de développement suppose également de connaître le foncier disponible, son découpage, ses contraintes et sa desserte.
Une cartographie foncière associant cadastre, propriétés, topographie, urbanisme, risques, réseaux et potentiel de densification peut constituer un véritable outil d’aide à la décision.
Pour les petites communes qui ne disposent pas toujours d'importants services techniques internes, cette approche peut aider à objectiver les choix avant une évolution du document d’urbanisme.
FAQ — ZAN et propriétaires
Le ZAN rend-il mon terrain inconstructible ?
Non. Le ZAN ne modifie pas directement le classement d’une parcelle. Ce sont les documents d’urbanisme applicables qui déterminent les possibilités de construction. Leur évolution doit cependant intégrer les objectifs de sobriété foncière.
Peut-on encore diviser un terrain avec le ZAN ?
Oui. Une division foncière reste possible lorsqu’elle respecte les règles applicables. La densification d’un secteur déjà urbanisé peut même répondre à la logique de sobriété foncière.
Une commune dispose-t-elle automatiquement d’un hectare constructible ?
Non. La garantie communale d’un hectare concerne la territorialisation de la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers. Elle ne constitue ni une zone constructible automatique ni un droit individuel accordé aux propriétaires.
Comment savoir si mon terrain possède un potentiel de division ?
Il faut croiser le PLU avec la configuration réelle de la propriété : limites, superficie, accès, réseaux, servitudes, risques et topographie. Une étude préalable par un Géomètre-Expert permet d’effectuer cette analyse.
Pourquoi consulter un Géomètre-Expert avant de modifier un PLU ou d’étudier un secteur de densification ?
Parce que la planification doit ensuite fonctionner à l'échelle des propriétés. Le Géomètre-Expert apporte une connaissance précise du parcellaire, des limites, des contraintes physiques et des possibilités concrètes de division ou d’aménagement.
Une nouvelle manière de regarder le foncier
Le ZAN est souvent présenté comme une contrainte supplémentaire.
Il peut aussi conduire propriétaires, élus et professionnels à mieux connaître le foncier existant avant de consommer de nouveaux espaces.
Dans un territoire aussi contraint et recherché que les Alpes-Maritimes, cette connaissance devient stratégique.
ALTA VISION accompagne les propriétaires, notaires, architectes, aménageurs et collectivités dans l’analyse, la division et la sécurisation du foncier à Cagnes-sur-Mer et dans les Alpes-Maritimes.
Avant de décider si un terrain doit être construit, divisé ou préservé, la première étape consiste peut-être simplement à déterminer précisément ce qu’il permet réellement de faire.