Les nouvelles règles de sobriété foncière changent la manière d'étudier les divisions de terrain dans les Alpes-Maritimes.

Pendant longtemps, de nombreux propriétaires raisonnaient de façon relativement simple :

« Mon terrain est constructible, je peux donc le diviser. »

Aujourd'hui, cette affirmation est devenue beaucoup moins évidente.

Sans qu'une réforme spectaculaire ne bouleverse le droit de l'urbanisme, plusieurs évolutions réglementaires, jurisprudentielles et techniques modifient progressivement la façon dont les communes examinent les projets de division foncière.

Chez ALTA VISION, nous constatons cette évolution depuis plusieurs mois sur les dossiers étudiés dans les Alpes-Maritimes. Les projets restent réalisables, mais leur analyse devient beaucoup plus globale : réseaux, desserte, consommation foncière, évolution du PLU, contraintes environnementales ou encore faisabilité technique sont désormais examinés bien avant le dépôt d'une déclaration préalable.

Cette évolution mérite d'être comprise avant d'engager un projet.

Le terrain est constructible... mais est-il réellement divisible ?

C'est probablement la question qui revient le plus souvent au cabinet.

Un terrain classé en zone constructible ne garantit pas automatiquement qu'une nouvelle parcelle pourra être créée.

La commune examinera notamment :

• les accès ;
• les réseaux d'eau potable ;
• l'assainissement ;
• les eaux pluviales ;
• les servitudes existantes ;
• la sécurité des accès ;
• la cohérence avec les objectifs de sobriété foncière.

Autrement dit, la constructibilité n'est aujourd'hui qu'un élément parmi d'autres.

Une évolution liée au principe de sobriété foncière

Depuis la loi Climat et Résilience, les collectivités doivent progressivement réduire la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers.

Cette évolution influence directement les documents d'urbanisme.

Même lorsqu'un terrain est situé en zone urbaine, les communes cherchent désormais à privilégier :

• la densification des secteurs déjà urbanisés ;
• la réutilisation des parcelles existantes ;
• une consommation raisonnée des terrains disponibles.

Pour un propriétaire, cela signifie qu'une division foncière devra souvent démontrer qu'elle s'inscrit dans cette logique.

L'exemple que nous rencontrons régulièrement

Imaginons un terrain de 2 000 m² situé dans une commune des Alpes-Maritimes.

Le propriétaire souhaite créer un second lot afin que son enfant puisse construire une maison.

À première vue :

✔ le terrain est constructible

✔ la surface minimale est respectée

✔ le règlement du PLU semble favorable.

Pourtant, plusieurs questions apparaissent rapidement.

Le futur lot disposera-t-il d'un accès indépendant ?

Les réseaux disposent-ils d'une capacité suffisante ?

Les eaux pluviales pourront-elles être correctement évacuées ?

Faudra-t-il créer une servitude ?

Le projet est-il compatible avec l'évolution prochaine du document d'urbanisme ?

Ce sont souvent ces questions qui déterminent aujourd'hui la réussite du projet.

L'étude préalable devient essentielle

C'est précisément le rôle du Géomètre-Expert.

Avant toute demande administrative, une étude foncière permet notamment de vérifier :

• les limites de propriété ;
• les servitudes existantes ;
• les réseaux ;
• la topographie ;
• les contraintes cadastrales ;
• les règles d'urbanisme ;
• les possibilités réelles de détachement.

Cette phase évite de nombreux projets irréalisables ou fortement retardés.

Dans la majorité des cas, elle permet également d'adapter le projet avant son dépôt afin d'améliorer ses chances d'aboutir.

Les réseaux deviennent un élément déterminant

Nous observons une attention croissante portée aux réseaux.

Une division peut paraître parfaitement réalisable sur le plan graphique tout en soulevant des difficultés importantes concernant :

• l'assainissement ;
• l'alimentation en eau ;
• l'électricité ;
• les télécommunications ;
• les eaux pluviales.

Dans certains dossiers, la création d'une simple servitude de passage de canalisation permet de débloquer la situation.

Dans d'autres, une extension du réseau public devra être étudiée.

Une évolution particulièrement sensible dans les Alpes-Maritimes

Notre département présente plusieurs spécificités :

• relief important ;
• nombreuses restanques ;
• accès parfois très étroits ;
• réseaux anciens ;
• communes soumises à de fortes contraintes environnementales ;
• pression foncière élevée.

Une division qui fonctionnerait parfaitement dans une plaine peut devenir beaucoup plus complexe sur une parcelle en pente à Vence, Tourrettes-sur-Loup, Roquefort-les-Pins ou Saint-Paul-de-Vence.

L'expérience locale constitue alors un véritable atout.

Chez ALTA VISION, chaque étude est replacée dans son contexte communal afin d'anticiper les difficultés techniques et administratives avant le dépôt du dossier.

Pourquoi consulter un Géomètre-Expert dès le début ?

Beaucoup de propriétaires consultent un Géomètre-Expert après avoir réalisé leur projet avec un architecte ou un constructeur.

Dans certains cas, le projet doit alors être entièrement repris.

Une étude préalable permet souvent :

• d'éviter plusieurs mois de procédure ;
• de limiter les coûts ;
• de sécuriser la future vente ;
• d'anticiper les contraintes techniques ;
• d'optimiser la valeur du terrain.

Cette démarche est généralement bien moins coûteuse qu'une modification complète du projet une fois les démarches engagées.

Ce que nous recommandons avant toute division

Avant même de dessiner une nouvelle limite, nous conseillons de vérifier :

✓ la situation cadastrale ;

✓ les titres de propriété ;

✓ les servitudes existantes ;

✓ les contraintes du PLU ;

✓ les réseaux disponibles ;

✓ les accès ;

✓ les éventuels projets d'évolution du document d'urbanisme ;

✓ les incidences sur les futures constructions.

Cette approche globale constitue aujourd'hui la meilleure garantie de réussite.

Le conseil du Géomètre-Expert

Avant d'acheter un terrain dans l'objectif de le diviser, faites réaliser une étude préalable. Elle permet d'identifier les contraintes juridiques, techniques et urbanistiques avant d'engager des frais importants.

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Conclusion

La division foncière n'est plus une simple opération de découpage cadastral.

Elle est devenue une véritable analyse foncière, juridique, technique et urbanistique.

Pour les propriétaires comme pour les professionnels de l'immobilier, intervenir suffisamment tôt permet souvent d'éviter des difficultés importantes et d'optimiser le projet.

Chez ALTA VISION, nous accompagnons depuis plus de vingt-cinq ans particuliers, notaires, architectes, promoteurs et collectivités dans leurs projets de bornage, de division foncière, de copropriété et de sécurisation des limites de propriété dans les Alpes-Maritimes.

Parce que chaque terrain possède ses propres contraintes, une étude préalable reste le meilleur investissement avant d'engager une opération immobilière.