Deux villas, deux propriétaires, deux jardins... Pourquoi conserver une copropriété alors que chacun vit déjà comme dans une maison individuelle ? Derrière cette question, qui revient régulièrement dans notre cabinet, se cache une réalité bien plus complexe qu'il n'y paraît. Avant de modifier l'organisation juridique d'un bien immobilier, il est indispensable de comprendre pourquoi cette copropriété existe et si elle répond encore aujourd'hui à la réalité du bâtiment.

« Nous voulons simplement que chacun soit propriétaire de son terrain. »

Cette phrase, je l'entends très régulièrement lorsque des propriétaires de villas jumelées viennent nous rencontrer.

La situation est presque toujours la même. Deux familles occupent chacune leur logement depuis de nombreuses années. Les jardins sont parfaitement délimités, chacun entretient ses extérieurs, paie ses consommations, réalise ses travaux et vit avec le sentiment d'habiter une maison totalement indépendante. La copropriété apparaît alors comme une contrainte héritée du passé, parfois réduite à quelques millièmes inscrits dans un règlement que plus personne n'a véritablement consulté depuis son acquisition.

La question est donc parfaitement légitime : pourquoi conserver une copropriété lorsque tout semble déjà séparé ?

Avec l'expérience, j'ai appris à me méfier de cette apparente évidence. Non pas parce que la demande serait injustifiée, mais parce qu'elle repose souvent sur une vision essentiellement foncière du problème. Or, dans ce type de dossier, la véritable difficulté n'est généralement pas de tracer une nouvelle limite entre deux propriétés. Elle consiste à déterminer si le bâtiment lui-même peut réellement fonctionner comme deux constructions juridiquement indépendantes.

C'est précisément cette analyse qui constitue le cœur de notre métier.

Une question devenue très fréquente dans les Alpes-Maritimes

Si cette problématique revient aussi souvent dans notre cabinet, ce n'est pas un hasard. Les Alpes-Maritimes comptent un nombre particulièrement important de copropriétés horizontales composées de deux, trois ou quelques villas seulement. Beaucoup de propriétaires s'en étonnent, persuadés que leur maison aurait toujours dû être construite sur sa propre parcelle.

L'histoire est pourtant toute différente.

Dans les années 1960 à 1980, les règles d'urbanisme limitaient fortement les possibilités de division foncière. Afin de permettre la réalisation de petits ensembles résidentiels tout en respectant les contraintes réglementaires de l'époque, de nombreux promoteurs ont eu recours à ce que l'on appelle aujourd'hui la méthode Stemmer. Le principe consistait à conserver une seule unité foncière, à y construire plusieurs villas et à organiser juridiquement l'ensemble sous le régime de la copropriété, chaque acquéreur bénéficiant d'une jouissance privative sur son jardin.

Cette technique a profondément marqué le développement urbain de notre département. Aujourd'hui encore, une grande partie des villas jumelées ou groupées que nous rencontrons trouve son origine dans cette période.

Avec les décennies, les situations ont naturellement évolué. Les familles ont changé, les biens ont été revendus, les jardins ont parfois été agrandis, des extensions ont été réalisées et chacun aspire désormais à disposer d'une propriété totalement autonome. Cette évolution est logique et il serait illusoire de penser que les montages juridiques imaginés il y a cinquante ans répondent systématiquement aux attentes actuelles.

Pour autant, considérer qu'une copropriété ancienne doit nécessairement disparaître serait une erreur.

Chaque dossier mérite d'être étudié individuellement.

Si vous souhaitez comprendre l'origine de ces copropriétés horizontales et le contexte historique dans lequel elles ont été créées, je vous invite à consulter notre article consacré à la méthode Stemmer et à son influence sur l'urbanisation des Alpes-Maritimes.

Une erreur de raisonnement que nous rencontrons très souvent

Lorsque nous recevons un nouveau dossier, les propriétaires arrivent fréquemment avec un plan cadastral ou un extrait de leur titre de propriété. Ils imaginent naturellement que la réflexion commencera par le tracé de la future limite séparative.

En réalité, ce n'est presque jamais notre point de départ.

Avec les années, j'ai pris l'habitude de commencer par observer le bâtiment lui-même. Cette approche surprend parfois nos clients, qui s'attendent davantage à parler de bornes, de parcelles ou de surfaces. Pourtant, avant même d'évoquer la moindre limite de propriété, je cherche à comprendre comment la construction a été conçue et comment elle fonctionne.

Les fondations sont-elles communes ?

La toiture constitue-t-elle un seul ensemble ou deux ouvrages réellement distincts ?

Les murs qui séparent les logements assurent-ils uniquement une fonction de clôture ou participent-ils à la stabilité de l'ensemble ?

Les réseaux d'alimentation ou d'évacuation peuvent-ils être individualisés sans créer de nouvelles servitudes complexes ?

Ces questions précèdent toujours la réflexion juridique. Elles permettent de répondre à une interrogation beaucoup plus fondamentale : le bâtiment possède-t-il réellement l'autonomie technique que les propriétaires souhaitent lui donner sur le plan juridique ?

Cette distinction est essentielle.

Une limite parcellaire peut être déplacée, un document cadastral peut être modifié, un document d'arpentage peut être publié. En revanche, une fondation commune, une charpente continue ou une toiture unique ne disparaissent pas parce qu'une nouvelle ligne est tracée sur un plan.

Autrement dit, la réalité foncière et la réalité constructive ne coïncident pas toujours.

Et c'est précisément lorsque ces deux réalités divergent que commencent les véritables questions.

La copropriété n'est pas une contrainte, mais une réponse à un problème technique

Au fil de ma carrière, j'ai souvent entendu des propriétaires qualifier leur copropriété de « simple formalité administrative » ou de « vieille contrainte dont il faudrait enfin se débarrasser ». Je comprends parfaitement cette perception. Lorsqu'aucun différend n'existe entre voisins et que chacun entretient sa partie de jardin sans difficulté, le règlement de copropriété peut effectivement sembler inutile.

Pourtant, si le législateur a créé ce régime juridique, ce n'est pas pour compliquer la gestion des biens immobiliers.

La copropriété répond à une question extrêmement concrète : comment organiser durablement les droits et les obligations de plusieurs propriétaires lorsqu'un même ouvrage est utilisé ou supporté en commun ?

Cette logique dépasse largement le seul cas des immeubles collectifs. Elle concerne également certaines villas jumelées ou groupées, dès lors que leur conception repose sur des éléments constructifs communs dont aucun propriétaire ne peut raisonnablement assumer seul la responsabilité.

C'est d'ailleurs ce qui explique pourquoi deux maisons qui paraissent parfaitement indépendantes depuis la rue peuvent, sur le plan juridique, former un ensemble beaucoup plus cohérent qu'on ne l'imagine.

Avant d'envisager la suppression d'une copropriété, il faut donc se poser une question simple, mais essentielle : le bâtiment a-t-il réellement été conçu pour fonctionner comme deux propriétés totalement autonomes, ou la copropriété constitue-t-elle encore aujourd'hui le cadre juridique le plus adapté à sa réalité technique ?

C'est à partir de cette question que commence véritablement notre analyse.

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Peut-on réellement supprimer une copropriété ?

À ce stade de la réflexion, une seconde question apparaît naturellement.

Si le bâtiment peut fonctionner de manière autonome, le droit permet-il réellement de supprimer la copropriété ?

Là encore, la réponse mérite d'être nuancée.

Depuis plus de vingt-cinq ans que j'accompagne des propriétaires dans ce type de projet, je constate qu'une idée reçue revient avec une remarquable constance : une copropriété serait, par nature, définitive. Beaucoup imaginent qu'une fois le règlement publié, il n'existerait plus aucune possibilité de revenir en arrière.

Pourtant, ce n'est pas ainsi que le droit raisonne.

La véritable question n'est pas de savoir si une copropriété peut disparaître. Elle consiste à déterminer si l'organisation juridique qui lui sera substituée permettra d'assurer durablement la gestion des éléments qui resteront communs.

Cette nuance est fondamentale.

La brochure de l'Ordre des Géomètres-Experts consacrée à la copropriété rappelle d'ailleurs que le régime de la copropriété n'est pas la seule organisation envisageable pour un ensemble immobilier. Selon la configuration des lieux et les équipements à gérer, d'autres structures peuvent parfaitement répondre aux besoins des propriétaires.

Autrement dit, le débat ne porte pas sur la possibilité de supprimer une copropriété.

Il porte sur la pertinence de la solution qui viendra la remplacer.

Supprimer la copropriété ne fait pas disparaître les contraintes communes

C'est probablement le point qui surprend le plus les propriétaires.

Lorsque chacun dispose déjà de son jardin, de son portail et de son accès, il est tentant de penser qu'une division parcellaire fera disparaître toutes les obligations communes.

Dans la pratique, les choses sont rarement aussi simples.

Une voie privée continuera à devoir être entretenue.

Un portail automatique devra toujours être remplacé lorsqu'il arrivera en fin de vie.

Un réseau d'assainissement commun, un poste de relevage, un bassin de rétention ou un mur de soutènement continueront à concerner plusieurs propriétaires.

La copropriété peut donc disparaître.

En revanche, la nécessité d'organiser la gestion de ces ouvrages demeure souvent.

C'est précisément là que le raisonnement juridique rejoint l'analyse technique réalisée en amont.

Toutes les situations ne relèvent pas de la copropriété

Lorsque les ouvrages communs deviennent limités, la copropriété n'est pas toujours le cadre juridique le plus pertinent.

Quelques servitudes correctement rédigées suffisent parfois à organiser un droit de passage, le maintien d'une canalisation enterrée ou l'accès à un compteur.

Dans d'autres dossiers, ces seules servitudes deviennent insuffisantes.

Dès lors que plusieurs propriétaires doivent entretenir ensemble une voirie, des réseaux ou des équipements communs, il devient nécessaire de mettre en place une véritable organisation de gestion.

C'est précisément ce que rappelle la doctrine de l'Ordre des Géomètres-Experts.

L'Association Syndicale Libre (ASL) constitue une solution particulièrement adaptée lorsque plusieurs propriétaires doivent assurer collectivement l'entretien ou la gestion d'équipements communs. Dotée de la personnalité morale, elle peut prendre des décisions, appeler des cotisations, faire réaliser des travaux et assurer la pérennité de cette gestion.

Pour des ensembles immobiliers plus complexes, la brochure évoque également les Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL), dont le champ d'intervention est plus large, notamment lorsqu'il s'agit de construire, gérer ou entretenir des ouvrages d'intérêt collectif.

Cette diversité montre bien qu'il n'existe pas une seule réponse applicable à toutes les villas jumelées.

Chaque projet possède sa propre logique.

Le rôle du Géomètre-Expert est précisément de choisir le bon équilibre

Au fond, notre métier ne consiste pas à défendre systématiquement la copropriété ni, à l'inverse, à rechercher coûte que coûte sa disparition.

Notre rôle est d'analyser l'ensemble du dossier afin de proposer l'organisation la plus cohérente avec la réalité du terrain.

Cette réflexion mobilise plusieurs compétences.

Elle suppose d'étudier les titres de propriété, le règlement de copropriété et les actes publiés. Elle nécessite également de comprendre la structure du bâtiment, l'organisation des réseaux, les servitudes existantes et les conséquences qu'aurait une division sur la gestion future de l'ensemble immobilier.

Ce n'est qu'après cette analyse globale qu'il devient possible de déterminer si la copropriété doit être conservée, adaptée ou remplacée par une autre organisation juridique.

Dans la grande majorité des dossiers, la solution ne se trouve ni exclusivement dans le droit, ni exclusivement dans la technique.

Elle résulte de leur parfaite cohérence.

Notre accompagnement

Depuis plus de vingt-cinq ans, ALTA VISION accompagne particuliers, notaires, syndics, promoteurs et professionnels de l'immobilier dans les opérations de division foncière, de modification de copropriété et de restructuration d'ensembles immobiliers dans les Alpes-Maritimes.

Notre intervention débute toujours par une étude de faisabilité destinée à identifier les contraintes techniques et juridiques propres à chaque dossier. Cette phase permet très souvent d'éviter des solutions séduisantes en apparence, mais qui s'avèrent difficilement applicables une fois confrontées à la réalité du bâtiment.

Lorsque le projet est réalisable, nous assurons ensuite l'ensemble de la mission : relevés sur site, analyse foncière, établissement des plans, calcul des tantièmes lorsqu'ils doivent être modifiés, rédaction de l'état descriptif de division modificatif et travail en coordination avec le notaire jusqu'à la publication des actes.

Parce que chaque villa jumelée possède son histoire et ses particularités, il n'existe pas de réponse standard. Une étude préalable permet généralement d'identifier rapidement la solution la plus adaptée et de sécuriser le projet avant d'engager des frais ou des démarches administratives.

Finalement, la question n'est pas de savoir s'il faut conserver une copropriété ou la supprimer. La véritable question consiste à déterminer quelle organisation correspond le mieux à la réalité du bâtiment et aux besoins futurs des propriétaires. Dans certains dossiers, la division parcellaire constitue une évolution parfaitement pertinente. Dans d'autres, le maintien de la copropriété ou la création d'une ASL offrira une sécurité juridique bien supérieure. C'est précisément cette analyse préalable qui permet de transformer une intuition en un projet fiable et durable.

Pour aller plus loin :

• → Modifier une copropriété : quand faire intervenir un Géomètre-Expert ?
• → Calcul des millièmes de copropriété
• → Division foncière : pourquoi un terrain constructible n'est plus forcément divisible ?
• → Le plan de division : l'autre plan de bornage
• → Découvrir notre prestation « Modification d'une copropriété »
• → Demander une étude de faisabilité ou un devis personnalisé